El goteo o la manguera de incendios
Una historia me llamó la atención en mi periódico local no hace mucho: el desarrollador de un proyecto de condominio de lujo estaba reubicando tres pequeñas cabañas del siglo XIX desde su sitio de construcción a otro vecindario y rehabilitándolas para que no fueran demolidas.
Foto vía Risdon Group.
Había visto estas cabañas docenas de veces en paseos. No eran un sitio histórico preservado bajo cristal; estaban activamente habitadas y eran totalmente sencillas. Sus residentes, en su mayoría hombres afroamericanos mayores, a menudo conversaban en sus pórticos y saludaban con la mano. Toda la escena siempre se sintió un poco fuera de tiempo, como si las casas y sus habitantes pudieran ser apariciones de la década de 1920, cuando el área era el corazón bullicioso de la comunidad negra original de mi ciudad, antes de que fuera marcada en rojo y la renovación urbana la llevara hacia el olvido y el lugar de la población negra se desplazara un par de millas hacia el norte. Pero estas cabañas nunca estuvieron tan fuera de contexto como ahora, con sus inquilinos desaparecidos y un edificio de concreto de cinco pisos asomando detrás de ellos.
Foto vía Mandeville Beer Garden
El vecindario en cuestión ha atraído no solo la atención local sino nacional en los últimos tiempos como una notable historia de éxito de remodelación. Cuando lo conocí por primera vez en 2011, tenía más lotes baldíos que edificios. En el rebote meteórico de la Gran Recesión, y animado por un cambio de zonificación de la ciudad que otorgó a los desarrolladores mucha más densidad y flexibilidad, este 1/4 de milla cuadrada ha visto más de 1,000 casas, apartamentos y condominios nuevos, y muchos nuevos negocios prósperos, en menos de una década. Es el objetivo continuo de una manguera de incendios de capital de desarrollo, y está produciendo el tipo de paraíso urbanista milenario sobre el que podría esperar que Richard Florida escribiera alrededor de 2005.
Oficina ocasional elegida por el autor: un nuevo café en este vecindario.
No ha habido una tonelada de retrocesos: la mayoría de las personas aquí adoptan la narrativa de una historia de éxito impresionante, incluido yo. Me gusta mucho más la nueva versión del barrio que la antigua, que estaba bastante desolada. No se ha visto como una historia de desplazamiento o gentrificación (elitización residencial), porque cuando comenzó el boom, no había mucha gente para desplazarse, a parte de esos viejos hombres en sus tres cabañas. Casi todo el nuevo desarrollo se ha producido en lo que había sido un terreno baldío durante años, si no décadas.
Lo que vale la pena examinar es por qué el vecindario había declinado tanto en primer lugar. A solo unas pocas cuadras de la costa y con una próspera calle céntrica principal, ¿por qué estaba llena de lotes baldíos y casas abandonadas? ¿Por qué se había convertido en un lugar donde puedes mirar una choza en ruinas con el telón de fondo de un rascacielos reluciente? ¿Y por qué hay miles de vecindarios arruinados como este en toda América del Norte, muchos de los cuales no están viendo el lado positivo de un auge de reurbanización, solo un largo e implacable declive y vaciamiento?
Este hecho es una acusación de un enfoque de planificación e inversión que a menudo deja a los vecindarios solo con dos destinos: el goteo o la manguera de incendios. Prácticamente no puede tener reinversión ni remodelación, o puede sufrir una transformación que deje el lugar irreconocible en el lapso de unos pocos años. ¿Cuál prefieres?
Zonas de no construcción y zonas de enloquecida construcción
Casi toda la actividad de desarrollo ocurre en un puñado de vecindarios. Este es el caso de prácticamente todas las grandes ciudades de Estados Unidos. La Encuesta sobre la Comunidad Estadounidense de la Oficina del Censo informa una estimación del número de viviendas construidas desde 2014 por tramo censal (un tramo, alrededor de 4.000 personas en promedio, equivale aproximadamente a un vecindario). No es preciso, pero nos da una idea de la distribución, y esa distribución nos muestra que la reurbanización se concentra en un número muy pequeño de zonas críticas:
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En el condado de Hennepin, Minnesota, un vasto tramo que incluye Minneapolis, suburbios tanto ricos como de clase trabajadora y áreas periféricas aún rurales, más del 50% de todas las viviendas construidas desde 2014 se encuentran en solo el 5% de las secciones censales, 16 vecindarios de un total de 299. El 75% de las casas nuevas se encuentran en solo 34 secciones censales.
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En un área que experimenta menos crecimiento, es aún más desigual. En el condado de Cuyahoga, Ohio, un área de 1.2 millones de personas que es el hogar de Cleveland, el 75% de las casas nuevas se encuentran en solo el 4.7% de las secciones censales (21 de 443).
La mayoría de los vecindarios en la mayoría de las ciudades no están viendo ninguna construcción nueva. La mayoría de estos barrios de "goteo" (o, supongo, sequía) no son pobres; la mayoría son áreas de clase media o alta de viviendas unifamiliares, donde la principal razón por la que no se está desarrollando nada es porque en realidad no se permite que se haga nada.
Pero cuando un barrio pobre se convierte en un barrio de "goteo", los efectos son particularmente brutales para sus habitantes.
Jane Jacobs cantó las famosas alabanzas de lo que llamó "unslumming [anti-barrio pobre]” en La muerte y La vida de las grandes ciudades estadounidenses. Se suponía que este era el proceso orgánico incremental mediante el cual los barrios pobres se rejuvenecen. Los residentes forman sus propias asociaciones de apoyo mutuo y crédito. Hacen pequeñas renovaciones en su propiedad de manera ad-hoc, ya que pueden pagarlas: una nueva fachada aquí, un dormitorio adicional allí. Las casas en peor estado podrían ser reemplazadas por completo, lo que tiene un efecto positivo en las propiedades circundantes, asegurando que su valor aumente constantemente. Estos esfuerzos no solo mejoran el lugar físico, sino que también sacan a una generación de sus residentes de la pobreza, junto a los edificios con los que crecieron.
"Anti-barrio pobre", como describe Jacobs, debería ser el objetivo de todos los barrios pobres. Revitalización sin gentrificación, para usar una frase tomada de Derek Avery, un desarrollador a pequeña escala que hemos perfilado y que trabaja en vecindarios de bajos ingresos en Texas. Mejora del vecindario que está guiada por las prioridades de los residentes existentes y que los lleva consigo.
Desafortunadamente, este proceso es la excepción y no la regla. La regla, en los barrios pobres, es el decaimiento, la ruina y, si las cosas se ponen bastante mal, el abandono.
Esperando la manguera de incendios
Di un paseo por el vecindario contiguo desde el área de mangueras de incendios que describí. Este sigue siendo un barrio de goteo. Aquí, los resultados de varias décadas de deterioro y vaciamiento son evidentes. Muchas viviendas están en malas condiciones. La ciudad ha contribuido al aire de decadencia al no mantener la infraestructura pública como aceras a un nivel muy alto: el lugar se siente un poco olvidado.
No siempre fue pobre. Este complejo de apartamentos ofrecía una vida lujosa en 1926, dejando en claro que este es un lugar que ha sufrido un brutal, largo y lento declive, no un lugar que nunca fue próspero.
Tampoco es cierto que a los vecinos de este barrio no les importe mantener el lugar. De hecho, existe abundante evidencia de espacios que se aman. En muchos accesos y patios laterales, puede ver a los residentes haciendo bricolaje: el análogo improvisado de bajo presupuesto del tipo de paisajismo (un patio, un jardín, una pérgola) en el que los hogares ricos gastarán decenas de miles de dólares:
[Nota del traductor: Bricolaje es la actividad manual que realiza una persona como aficionada, sin recurrir a los servicios de un profesional, para la creación, mejora, mantenimiento o reparación, en especialidades como albañilería, carpintería, electricidad, fontanería, etc.]
Sin embargo, es difícil acumular riqueza de manera incremental, en todo el vecindario, cuando los valores de las propiedades están estancados o disminuyendo. En un entorno así, a menudo no hay forma de construir una nueva casa de manera rentable. Entonces, cuando una casa es condenada y demolida, deja un terreno baldío en su lugar. Cuando una casa se quema, la cáscara quemada se queda allí. Con el tiempo, el lugar simplemente se vacía, aunque algunas cuadras muestran mucho más de esta calamidad que otras:
No obstante, este vecindario particular de "goteo" está geográficamente muy cerca de un centro en auge, y eso lo convierte en un objetivo. La manguera de incendios está llegando, más temprano que tarde.
El grupo demográfico objetivo para las casas nuevas en esta área es completamente diferente al grupo demográfico de las personas que ya viven en las casas antiguas en el área. Es poco probable que esos residentes existentes se beneficien en absoluto de esa manguera contra incendios cuando golpee, a menos que tengan la suerte de ser dueños de sus casas en lugar de alquilarlas. Si es así, al menos pueden vender por una ganancia inesperada si pueden aguantar hasta el momento adecuado.
Para los desarrolladores a gran escala, del tipo que compra ("ensamblar" es el término artístico) el valor de una cuadra completa de casas y construye un complejo de apartamentos de 200 unidades, este tipo de área es una pizarra en blanco, más cerca de un nuevo terreno de ser colonizado que una comunidad para ser co-creada con sus residentes. El modelo de manguera de incendios es enormemente rentable, porque cuando se comienza con un área donde el valor de las casas está por los suelos, hay un largo camino hacia arriba que se puede recorrer en poco tiempo.
Pero confiar en el desarrollo de mangueras de incendios para reinventar los vecindarios por completo, uno nuevo cada década o ciclo de mercado, es una manera frágil de sostener una ciudad. Significa vecindarios que sufren décadas de lento declive solo para llegar a ese estallido de supernova de reurbanización. Y significa que la mayoría de los residentes, especialmente los más pobres, se ven excluidos de los beneficios de esa remodelación, porque no tienen los medios para participar en el juego que están jugando los grandes desarrolladores.
Escribí mucho de este ensayo mientras estaba sentado en el patio de un café en el área remodelada que describí al principio. Es un sitio genial; Vengo aquí a trabajar al menos una vez a la semana. Me conseguiré de un lote baldío o un edificio abandonado cualquier día. El punto no es que debamos aplaudir contra la remodelación de áreas arruinadas, abandonadas y vacías en lugares animados y económicamente productivos.
El punto es que deberíamos preguntarnos por qué permitimos que se hundieran tanto en primer lugar. Y deberíamos preguntarnos cómo sería tener una ciudad en la que muchos vecindarios experimentan niveles moderados y continuos de reurbanización y renovación, en lugar de una dura elección entre el goteo y la manguera de incendios.
Why is it that when a place is [pick one: walkable, bikeable, beautiful, lovable, inviting, human-scale], it so often gets coded as being “gentrified” or “upscale”?